Arrendeavtal

Vad är arrende?

Arrende är ett nyttjanderättsavtal mellan två personer. Det innebär att antingen en fysisk eller juridisk person ger en annan person rätten att nyttja sin fastighet mot betalning. Detta gäller också för marken som byggnaden står på, enligt den juridiska definitionen.

Att låta någon använda din fastighet genom arrende kallas att upplåta fastigheten (eller delar av den). Den som upplåter fastigheten för nyttjande kallas jordägare och den som nyttjar fastigheten kallas arrendator. Fastigheten som upplåts kallas arrendeställe.

Man kan sammanfatta arrende till fyra kriterier som ska vara uppfyllda:

• det ska vara en upplåtelse genom avtal,
• upplåtelse av en fastighet,
• upplåtelsen ska avse ett nyttjande och
• det ska vara mot ersättning.

Arrendeavtalets formkrav

I Sverige är huvudregeln avtalsfrihet, vilket innebär att man får avtala om vad man vill och hur man vill. För vissa avtal gäller dock inte avtalsfrihet – då ställs det istället upp särskilda krav för att avtalet ska gälla, så kallade formkrav. Sådana formkrav finns för arrendeavtal. Arrendeavtal är ett så kallat formalavtal. Det betyder att avtalet måste uppfylla vissa kriterier för att vara bindande.

Ett arrendeavtal måste…

• vara ett skriftligt avtal
• innehålla samtliga överenskomna villkor
• innehålla eventuella ändringar eller tillägg till avtalet om det finns
• innehålla uppgifter om parterna och arrendestället

Det finns fyra typer av arrendeavtal

Beroende på hur fastigheten nyttjas och vad som står föreskrivet i arrendeavtalet så tillhör arrendet en av följande kategorier: jordbruks-, bostads-, anläggnings- eller lägenhetsarrende.

Jordbruksarrende

Avtal som avser jordbruk eller skogsbruk är ett så kallat jordbruksarrende. Ett jordbruksarrende kan vara avsett att gälla på livstid eller under en bestämd tid. Avtal på livstid får dock bara upplåtas av staten.

Om det inte står i avtalet hur länge arrendet ska gälla, gäller det för fem år. Arrendet kan även förse arrendatorn (den som får rätt att nyttja fastigheten) med bostad och då brukar det kallas för gårdsarrende.

Bostadsarrende

Bostadsarrende är när arrendatorn brukar fastigheten för annat ändamål än jordbruk, oftast är det fråga om en fritidsbostad. Arrendatorn har därmed rätt att uppföra eller behålla bostadshus på arrendestället enligt arrendeavtalet. Det får inte lov att i första hand vara ett hus som ska hyras ut till andra och det får inte heller vara så att syftet med avtalet är något annat än att bereda bostad åt arrendatorn själv eller någon närstående till hen.

Skillnaden mellan bostadsarrende och ett gårdsarrende är att arrendestället inte brukas för jordbruk jämfört med jordbruksarrende.

Anläggningsarrende

Ett arrendeavtal som avser anläggningsarrende kan liknas med bostadsarrende. Byggnaden som uppförs eller bibehålls är dock ingen bostad, utan ska användas för förvärvsverksamhet. Det kan exempelvis vara ett lager, kiosk, bensinstation eller andra byggnader som används i en förvärvsverksamhet.

Lägenhetsarrende

Ett lägenhetsarrende är som en slasktratt. Det som varken är jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende är lägenhetsarrende. Lägenhetsarrende är exempelvis avtal för idrottsplats, bilplats och tältplats. Det är också okej att arrendatorn och jordägaren har ett muntligt avtal gällande lägenhetsarrende, till skillnad från övriga typer av arrende.

Vad får man göra på ett arrende?

För att veta vad en arrendator får och inte får göra, ska man i första hand kolla på avtalet. Arrende är ju ett avtal mellan jordägaren och arrendatorn, om nyttjandet av fastigheten. Det beror också på vilken typ av arrende det är.

Får arrendatorn upplåta arrendet i andra hand?

Utgångspunkten är att arrendatorn behöver jordägarens godkännande för att hyra ut arrendestället i andra hand. Det finns dock vissa situationer som tillåter en arrendator att hyra ut i andra hand. Observera att dessa kan avtalas bort och man måste då kolla vad som står i avtalet!

Arrendatorn får hyra ut ledigt utrymme i andra hand när det gäller byggnader, eller upplåta område av mark som inte är odlad till upplagsplats eller liknande. Hen får också hyra ut sin egen byggnad i andra hand. Dessa två situationer får dock endast genomföras om det är utan olägenhet för jordägaren.

Arrendeavtalets upphörande

Arrendeavtalet ska sägas upp skriftligen oavsett om det är jordägaren eller arrendatorn som säger upp avtalet. Det måste även sägas upp innan avtalstiden har löpt ut – annars fortsätter avtalet löpa med de villkor som finns i avtalet. Om det är jordägaren som säger upp arrendeavtalet och arrendatorn har besittningsskydd, måste jordägaren ansöka om prövning av uppsägningen hos arrendenämnden. Besittningsskydd är när arrendatorn får bo kvar på arrendestället viss tid efter uppsägningen.

När ett arrendeavtal sägs upp gäller olika uppsägningstider beroende på hur länge avtalet löper:

• Avtal kortare än 5 år: måste sägas upp senast 8 månader innan avtalstiden går ut.
• Avtal längre än 5 år: måste sägas upp senast 1 år innan avtalets slutdatum.

Skillnaden mellan arrende och allmänna nyttjanderätter?

En annan vanlig nyttjanderätt inom fastighetsrätt är servitut. Servitut avser nyttjanderätten för en fastighet att nyttja en annan fastighet för ett specifikt ändamål. Alltså avser servitut inte rätten för en person att nyttja fastigheten.

Det finns även allmänna nyttjanderätter som regleras i jordabalken, vilket är den lag där majoriteten av reglerna för fastigheter finns. Bostadsrätter, tomträtter och hyra är nyttjanderätter.

Skillnaden på hyra och arrende

Det kan verka som att arrende och hyra är nästintill identiska. När man arrenderar ut är det själva fastigheten som arrenderas ut. Ibland kan det finnas byggnader på fastigheten som ingår i arrendeavtalet, men det kan också finnas byggnader som inte ingår. När man talar om hyra är det själva huset, bostaden eller lokalen som hyrs ut och inte själva fastigheten. Vill man endast hyra ut byggnaden och inte fastigheten är det ett hyresavtal som gäller. Exempelvis vid andrahandsuthyrning.

Vad händer om man är oense?

Om det uppstår en tvist mellan arrendatorn och jordägaren gällande arrendeavtalet kan man få saken avgjord hos arrendenämnden. Arrendenämnden är den domstol som prövar tvister gällande arrende och hyra av bostad.