Vad är servitut?

Servitut i praktiken

När man talar om servitut syftar man på en rättighet för en fastighet att använda en annan fastighet. Ett exempel är om en fastighet inte har en egen brunn – då kan fastigheten använda grannfastighetens brunn istället för att anlägga en egen.

Rätten att använda den andra fastigheten tillhör själva fastigheten, inte ägaren av fastigheten. Det innebär att om fastigheten exempelvis säljs till en ny fastighetsägare, så gäller servitutet fortfarande för den nya ägaren (fastigheten). Servitut gäller oftast tillsvidare och har inget slutdatum, de löper vanligtvis på tills vidare – även om nyttjanderätt vanligtvis gäller i högst 50 år. 

Ett servitut kan dock vara tidsbegränsat, om problemet som servitutet löser är kortsiktigt. Exempelvis om en fastighet genom servitut får använda grannfastighetens brunn, tills dess att den egna brunnen är färdigbyggd. 

Skillnaden mellan servitut och nyttjanderätt

Inom fastighetsrätten finns det flera olika nyttjanderätter. Vid första anblick kan det verka som om de är synonyma med servitut, eftersom servitut handlar specifikt om nyttjande. Men faktum är att servitut och nyttjanderätt skiljer sig åt!

• Nyttjanderätten avser själva förhållandet mellan en person och en fastighet, såsom arrende. 
• Servitutet avser rättigheter och skyldigheter mellan två fastigheter. 

Tjänande och härskande fastighet – vem gör vad?

När man talar om servitut så benämner man de två berörda fastigheterna som tjänande respektive härskande fastighet. 

• Den fastighet som använder den andra fastigheten kallas för härskande fastighet.
• Fastigheten som har upplåtit servitutet till den andra fastighetens förmån heter tjänande fastighet. 

Två typer av servitut

Tidigare lyfte vi brunnen som ett exempel på servitut – det vill säga att den härskande fastigheten använder den tjänande fastighetens brunn. Servitut kan dock innebära många olika typer av nyttjanden – men det skapas alltid genom två handlanden: avtal eller myndighetsbeslut, även kallat avtals- och officialservitut.

Avtalsservitut – när fastighetsägarna kommer överens

När två fastigheter – dvs. fastighetsägarna – ingår ett avtal om servitut, kallas det för avtalsservitut. För att ett avtalsservitut ska vara giltigt, måste vissa krav enligt Jordabalken uppfyllas. 

Jordabalken, som reglerar frågor kring fastigheter, kräver att avtalsservitutet ska vara skriftligt och ange ändamålet med servitutet samt vilka fastigheter det gäller. Det finns även fler krav i Jordabalken man måste ta hänsyn till när man skriver ett avtal om servitut.

Ett avtalsservitut kan registreras i den tjänande fastighetens fastighetsregister genom inskrivning, så att eventuella nya ägare av den tjänande fastigheten blir medvetna om att ett servitut finns.

Officialservitut – när Lantmäteriet bestämmer

Vissa servitut tillkommer genom lantmäteriförrättning vid fastighetsreglering. Fastighetsreglering innebär att mark eller byggnader förs över från en fastighet till en annan. Lantmäteriet kan skapa, upphäva eller ändra ett servitut vid fastighetsreglering. Ett officialservitut kan bara upplåtas om det är av “väsentlig betydelse” för den härskande fastigheten. 

Kostnad och ansvar – vem betalar för servitutet?

När man beslutar om servitut, får inga skyldigheter för den tjänande fastigheten föreskrivas i avtalet. Det är dock tillåtet att bestämma vem som ska ansvara för underhållet av servitutet, och det kan inkludera den tjänande fastigheten. 

Om servitutet innebär att den härskande fastigheten får använda den tjänande fastighetens väg, kan avtalet ange att den tjänande fastigheten ska ansvara för vägens underhåll. Men andra förpliktelser för den tjänande fastigheten får alltså inte ställas upp. 

Den tjänande fastigheten kan ha ett intresse av att få betalning som ersättning för att den härskande fastigheten nyttjar dess mark. Det finns inget hinder för att avtala att den härskande fastigheten ska betala för nyttjandet. Om den härskande inte betalar inom en månad från det avtalade förfallodatumet, har den tjänande fastigheten rätt att säga upp servitutet. 

Servitut vid försäljning av fastighet – vad händer då?

I de flesta fall får fastigheter nya ägare under tidens gång. Det kan vara så att fastigheten säljs, ges bort i gåva eller att kommunen köper fastigheten. Men vad händer egentligen med servitutet när fastigheten byter ägare?

Tjänande fastighet överlåts

En person som köper en fastighet med ett servitut kan ha rätt till prisavdrag och skadestånd. I vissa fall får de även frånträda köpet. Rätt till prisavdrag, skadestånd och att frånträda köpet gäller däremot endast köpare som inte visste om servitutet eller inte borde ha misstänkt det. En köpare som visste om servitutet eller borde ha anat det, kan inte få prisavdrag. Köparen måste därför undersöka om fastigheten har ett servitut. En inskrivning av servitut i fastighetsregistret kan tala för att köparen borde ha vetat om det. 

Härskande fastighet överlåts

Om den härskande fastigheten överlåts till en ny ägare, påverkas inte servitutet. Rätten att nyttja den tjänande fastigheten är knuten till fastigheten, inte ägaren. Servitut är dock en så kallad osjälvständig rättighet. Det innebär att ägaren av den härskande fastigheten inte kan överlåta servitutet till en annan fastighet.

Andra nyttjanderätter – tillfälliga rättigheter

Servitut måste vara av betydelse för den härskande fastigheten. Andra nyttjanderätter, som arrendeavtal, är personliga rättigheter och inte kopplade till fastigheten. Dessa rättigheter kan vara mer tillfälliga arrangemang, till skillnad från servituten som oftast är stadigvarande. Exempelvis är det en nyttjanderätt att få tillåtelse att plocka äpplen från någon annans mark. Tomträtter och bostadsrätter är också en typ av nyttjanderätt.