Tomträtt

Vad är tomträtt?

Tomträtt är en sorts nyttjanderätt av mark, närmare bestämt av en fastighet. Tomträtt innebär rätten att använda en fastighet för specifika ändamål på obestämd tid – utan att vara fastighetsägare. Ändamålen kan exempelvis vara boende, industri, kontor eller något annat och är oftast ett alternativ till att äga en fastighet.

Den som använder fastigheten, tomträttshavaren, ska betala en årlig avgift till fastighetsägaren för nyttjandet. Den som ger dig rätten att använda fastigheten är vanligtvis en kommun eller staten, och i vissa fall stiftelser.

Formalavtal

Precis som många andra nyttjanderätter, är tomträtt ett formalavtal och kallas för tomträttsavtal eller tomträttsupplåtelse. Att ett avtal är ett formalavtal innebär att avtalet måste ingås på ett visst sätt för att det ska bli giltigt – och när det kommer till just tomträttsavtal ska sådana vara skriftliga. Det går därmed inte att avtala om tomträtt muntligen. 

Att det ska vara skriftligt innebär också att eventuella ändringar i avtalet inte kommer att vara gällande om de inte skrivs ner i avtalet. Avtalet registreras även hos Lantmäteriet. 

Vad får inte finnas med i tomträttsavtalet?

Fastän det som utgångspunkt råder avtalsfrihet i Sverige, finns det vissa saker som inte får finnas med i avtalet. Vissa begränsningar i tomträttshavarens nyttjande av fastigheten får inte finnas med i avtalet. Exempelvis ska tomträttshavaren ha samma rätt som fastighetsägaren att upplåta pant i fastigheten och fritt få hyra ut tomträtten i andra hand. Avtalet och inträdet till fastigheten får inte heller vara villkorat. Ett villkorat avtal innebär att avtalet endast träder i kraft om tomträttshavaren uppfyller vissa villkor. Om dessa villkor inte uppfylls, kommer inskrivningen i fastighetsregistret att avslås.

Hur mycket är den årliga avgiften?

Tomträttshavaren ska betala en årlig avgift till upplåtaren, en så kallad tomträttsavgäld. Hur mycket varje tomträttshavare ska betala beror på hur avgiften fastställs. Avgiften fastställs var tionde år baserat på markens värde. Markens värde kan påverkas av ändamålet för tomträtten, till exempel kan värderingen skilja sig åt beroende på om tomträtten används för industri eller bostadsbebyggelse. Om avgiften ändras brukar staten eller kommunen skicka ett förslag till avgäld till tomträttshavaren två år innan den tidigare avgälden har löpt ut. Däremot får inte avgälden ändras senare än ett år från när avgälden löpte ut. 

Vad får tomträttshavaren göra?

Om tomträttshavaren eller fastighetsägaren har överskridit sin rätt, eller åsidosatt sin skyldighet enligt tomträttsupplåtelsen, ska hen ersätta skadan som drabbar den andra avtalsparten. 

Skadeståndsansvaret är ett så kallat strikt ansvar, vilket innebär att den som orsakar skadan måste ersätta den andra parten, oavsett om skadan orsakats avsiktligen eller inte. Det faktum att en skada har uppstått är dock inte ett skäl att häva avtalet.

Hur länge gäller tomträttsavtalet?

Ett tomträttsavtal ska som sagt gälla på obestämd tid. Om fastighetsägaren vill säga upp tomträtten i förtid, kan hen endast göra det inom vissa tidsperioder. Huvudregeln är att tomträtten endast kan sägas upp efter att sextio år har förflutit. Om tomträtten har annat ändamål än bostadsbebyggelse, så får tidsperioden vara kortare än sextio år – men måste vara minst tjugo år. 

Hur säger man upp tomträtten?

Till skillnad från andra nyttjanderätter får tomträttshavaren inte säga upp avtalet i förväg. I de fallen hen inte längre vill nyttja tomträtten får hen hyra ut den i andra hand. Fastighetsägaren har dock alltid rätt att säga upp avtalet. När fastighetsägaren vill säga upp avtalet får hen först göra det när sextio år förflutit eller när den kortare tiden har löpt ut enligt ovan. 

Fastighetsägaren får endast säga upp tomträtten om det är av vikt för hen att marken används för annan bebyggelse eller annat ändamål än tidigare. Uppsägningen ska ske två år innan tomträtten har löpt ut enligt ovan och ska göras skriftligen.