Skattekonsekvenser för bostadsrätt

Först och främst: Vad är en bostadsrätt?

Innan vi går in på de specifika skattekonsekvenserna för försäljning av bostadsrätter, är det viktigt att först förstå vad en bostadsrätt är.

Kort sagt är en bostadsrätt en form av ägande där du köper rätten att bo i en lägenhet, villa eller radhus. Istället för att äga själva fastigheten köper du en andel i den bostadsrättsförening som äger fastigheten. Man kan säga att man köper rätten att nyttja bostaden på obestämd tid, förutsatt att man följer föreningens stadgar och regler.

Vad är det för typ av bostadsrätt?

Beroende på vilken typ av bostadsrätt det är ser reglerna om skatt annorlunda ut. En bostadsrätt kan antingen vara en privatbostadsrätt, en näringsbostadsrätt eller en oäkta bostadsrätt. Vilken typ det är beror på hur den används.

• Privatbostadsrätt: En privatbostad avser en bostad vars yta till mer än 50 % används, eller är avsedd att användas, av dig som ägare – dina närstående – för permanent boende eller fritidsbostad. 
• Näringsbostadsrätt: Om kraven för privatbostad inte uppfylls är det en näringsbostad. Alltså om mindre än 50 % av bostadens yta används av ägaren eller dennes närstående för permanent boende eller som fritidsbostad.
• Oäkta bostadsrätt: En privatbostadsrätt eller näringsbostadsrätt måste vara en del av ett privatbostadsföretag, till exempel en bostadsrättsförening. Om den inte är det är det en så kallad oäkta bostadsrätt, det vill säga en andel i ett oäkta bostadsföretag.

Beräkna vinst eller förlust vid försäljning

Vid försäljning av en bostadsrätt går du antingen med vinst eller förlust. Såhär räknas vinsten eller förlusten ut:

försäljningspris (det du sålde lägenheten för)

+ försäljningsutgifter (till exempel mäklararvode)

- inköpspris (det du köpte lägenheten för)

- förbättringsutgifter (till exempel om du renoverat köket)

- kapitaltillskott (om du lämnat kapitaltillskott till bostadsrättsföreningen)

- andel av inre reparationsfond vid försäljning (fond som bostadsrättsföreningen upprättat)

+ andel av inre reparationsfond vid köpet (fond som bostadsrättsföreningen upprättat)

+ återföring av uppskovsbelopp (om du har fått uppskov med vinsten vid en tidigare försäljning)

= vinst eller förlust

Deklarera vinst eller förlust

Du ska deklarera din fastighetsförsäljning samma inkomstår som du och köparen skrev under köpekontraktet. Både vinst och förlust ska deklareras. Vinsten ska du beskatta och förlusten får du dra av med 50 %. 

Om du har sålt med vinst – Vinstskatt

Du betalar vinstskatt om du har gått med vinst på din bostadsrättsförsäljning. Om du har sålt en privatbostadsrätt skattar du för 22/30 av vinsten. Skatten du betalar är 30 %.

Exempel

Maria köpte en lägenhet 2015 för 1 500 000 kr. Hon sålde den 2022 för 2 500 000. Maria har alltså gjort en vinst på 1 000 000 kr. Maria ska skatta på 22/30 av vinsten vilket är 733 333 kr. Maria ska betala 30 % skatt på 733 333 kr. Maria ska betala 220 000 kr i vinstskatt. 

Man brukar alltså säga att vinstskatten på privatbostäder är 22 %.

När man säljer en bostad med vinst, och ska köpa en ny, kan man i vissa fall skjuta upp beskattningen så att hela försäljningsvinsten kan gå till att investera i den nya bostaden. Då ska du begära uppskov hos Skatteverket.

Skatt vid försäljning av näringsbostad

Vid försäljning av en näringsbostadsrätt med vinst ska 90 % av vinsten beskattas och du betalar alltså 27 % i skatt på vinsten. En förlust får dras av med 63 %.