Skatt på uthyrning av bostad

Att hyra ut sin bostad i andra hand är vanligt ifall man ska bo utomlands, testa sambolivet eller bara har ett rum över. Ofta är uthyrning av en privatbostad okomplicerat, men det är viktigt att ha koll på huruvida du kan behöva betala skatt. Här går vi igenom skattereglerna, vilka avdrag du har rätt till och vad som gäller beroende på bostadstyp.

Skatt på uthyrning av bostad – grunderna

När du hyr ut din bostad ska du som utgångspunkt betala skatt på överskottet. I skatterättsliga termer kallas detta avkastning, det vill säga när egendom genererar vinst utan att säljas.

Exempel på avkastning är ränteintäkter, utdelning på aktier och hyresintäkter från uthyrning av privatbostad.

Huvudregeln är enkel: går du med vinst ska vinsten beskattas med 30 procent. Samtidigt finns schablonavdrag och andra avdrag som ofta kraftigt minskar den beskattningsbara inkomsten.

Vilken typ av bostad hyr du ut?

Skattereglerna beror på vilken bostad du hyr ut. De flesta fall av uthyrning av privatbostad omfattar någon av följande:

Småhus (t.ex. villa eller radhus)
Ägarlägenhet
Bostadsrätt
Hyresrätt

En bostad räknas som privatbostad om mer än hälften av ytan används för permanent- eller fritidsboende. Det gäller även om du endast hyr ut del av bostaden. Intäkterna summeras först, därefter görs avdrag och slutligen beskattas överskottet.

Hyr ut hus eller ägarlägenhet

När du hyr ut ett småhus eller en ägarlägenhet har du rätt till generösa avdrag:

Schablonavdrag: upp till 40 000 kr per bostad och år

Ytterligare avdrag: 20 % av hyresintäkterna (tänkt att täcka driftskostnader)

För att göra ett schablonavdrag fullt ut krävs att du har ägt bostaden hela beskattningsåret, det vill säga 12 månader. Vid kortare uthyrning, till exempel tre månader, justeras avdragen proportionerligt.

Exempel: uthyrning av hus

År 2025 förverkligade Karin sin dröm och köpte en gammal gård i Jämtland. Efter några år hittade hon sitt livs kärlek och ska nu flytta in hos sin partner för att prova på sambolivet. Karin hyr därför ut huset till en småbarnsfamilj för 15 000 kronor i månaden och i slutet av året är det dags att deklarera intäkterna.

Total hyra för året: 180 000 kr
180 000 kr - 36 000 kr (20 procent för dirftkostander)
144 000 kr - 40 000 kr i schablonavdrag
104 000 kr tas upp i beskattning och 31 200 kr betalas i skatt.

Uthyrning av bostadsrätt

Vid uthyrning av privatbostad i form av bostadsrätt gäller:

Schablonavdrag på 40 000 kr per år

Avdrag för månadsavgiften till bostadsrättsföreningen

Det extra avdraget på 20 procent gäller inte för bostadsrätter. Hyrs hela bostaden ut får du dra av hela avgiften, annars endast den del som motsvarar den uthyrda ytan.

Uthyrning av hyresrätt

Hyresrätter räknas formellt inte som privatbostäder, men skattereglerna är i praktiken desamma.

Du har rätt till schablonavdrag på 40 000 kr per år samt avdrag för den del av din egen hyra som avser den uthyrda ytan.

Gemensamma utrymmen som kök och badrum ger inget extra avdrag.

Exempel

Jakob har påbörjat sina studier i Stockholm, men att hitta en bostad har inte varit lätt. Efter ett tag hittar han en hyresrätt på 70 kvm för 15 000 kronor i månaden. Efter ett år med ett dränerat sparkonto bestämmer han sig för att hyra ut ett av rummen på 10 kvm för 4 000 kronor i månaden. Det uthyrda rummet motsvarar crika 14,3 % av lägenhetens totala yta.

Total hyra för året: 48 000 kr
48 000 kr - 40 000 kr i schablonavdrag = 8 000 kr
15 000 kr x 12 mån = 180 000 kr
180 000 kr x 14,3 % = 25 200 kr
8 000 kr - 25 740 kr = < 0 kr

Jakob behöver inte beskatta hyresintäkten

Uthyrning av samägd bostad

Äger ni bostaden tillsammans gäller schablonavdraget på 40 000 kr per bostad – inte per person. Avdraget fördelas enligt ägarandelarna. Äger ni hälften var får varje delägare alltså göra avdrag med maximalt 20 000 kr.

Moms vid uthyrning av bostad

I vissa fall kan moms bli aktuellt. Om uthyrningen:

sker löpande i vinstsyfte
gäller bostäder du själv inte bor i
kan likställas med hotellverksamhet

…och omsättningen överstiger 120 000 kr per år, måste du momsregistrera dig.

Annat att tänka på vid uthyrning

När du hyr ut din bostad finns det också några praktiska saker att ha i åtanke. Om hyresgästen betalar ett schablonbelopp för exempelvis el, internet eller bredband ska även detta räknas som hyresintäkt vid deklarationen.

Detsamma gäller om du får ersättning i annan form än pengar, till exempel genom att hyresgästen utför arbete som snöskottning eller städning – även det ses skattemässigt som hyra.

Hyr du ut via en förmedlings- eller uthyrningsplattform är det dessutom alltid du som privatperson som ansvarar för att deklarera ett eventuellt överskott, oavsett om plattformen hanterar betalningen åt dig.