Lån vid köp av bostadsrätt

Innan du börjar leta bostadsrätt

Innan du börjar gå på visningar och drömma dig bort i dina framtida kvadratmeter är det bra att ansöka om lånelöfte hos banken.

Ett lånelöfte visar nämligen på ett ungefär hur mycket du får låna, och ger dig därmed en tydlig prisram när du ska köpa. Det gör att du vet i vilken prisklass du kan leta bostadsrätt, och hur långt du kan gå i en budgivning.

💡Idag kräver många mäklare att du har ett lånelöfte innan du får vara med i en budgivning.

Vad är ett lånelöfte?

Ett lånelöfte är bankens preliminära besked om hur mycket du får låna till bostadsrätt utifrån: din inkomst, dina övriga lån och fasta kostnader samt din livssituation (till exempel om ni är två som ansöker tillsammans).

För att ta reda på detta gör banken en så kallad kreditprövning och bedömer därigenom din återbetalningsförmåga.

Viktigt att komma ihåg är att ett lånelöfte inte är bindande, varken för dig eller banken. Bara för att du fått ett lånelöfte betyder det inte att du måste ta bolån hos just den banken, och banken kan fortfarande säga nej till din slutliga ansökan om bolån om förutsättningarna ändrats.

Hur länge gäller ett lånelöfte?

Ofta gäller ett lånelöfte i ungefär 3 månader. Exakt tid kan dock skilja sig mellan olika banker. Om tiden gått ut kan du behöva ansöka igen, särskilt om din ekonomi förändrats. Därför är det bra att inte vänta alltför länge med att gå vidare när du väl har hittat en bostadsrätt du vill köpa.

När ska du ansöka om lånelöfte?

Det är smart att ansöka om lånelöfte innan du börjar gå på visningar på allvar. Du kan ansöka om lånelöfte digitalt hos de flesta banker, och ofta kan du skaffa lånelöfte hos flera banker för att jämföra villkor och ränta.

Nästa steg: ansök om bolån

När du hittat en bostadsrätt du vill köpa, och vunnit budgivningen, är nästa steg att ansöka om bolån på riktigt. Då går banken igenom:

• priset
• bostadens värde och föreningens ekonomi
• om din ekonomiska situation ser likadan ut som när du ansökte om lånelöfte

Det är alltså först när du ansöker om bolån som banken ger ett slutgiltigt besked.

Hur mycket får du låna till en bostadsrätt?

I Sverige får du som huvudregel låna upp till 85 procent av bostadens värde vid bostadsköp. Det innebär att du måste kunna betala minst 15 procent i kontantinsats med egna pengar.

När du köper en bostadsrätt betyder det att:

• Du kan låna upp till 85 procent av bostadens värde i bolån.
• Resterande 15 procent är kontantinsats som du betalar direkt.

Detta gäller oavsett om du köper första bostaden eller om du flyttar till en ny bostad.

Hur mycket får jag låna?

Det är vanligt att fundera på: ”Hur mycket får jag låna?” eller ”Hur mycket får jag låna med min lön?”.

Banken tittar bland annat på din bruttoinkomst (lön före skatt), om ni är en eller två som ansöker tillsammans, andra lån och krediter samt boende- och levnadskostnader.

De gör ofta en kalkyl där de räknar på om du skulle klara högre ränta, till exempel om räntan skulle stiga flera procentenheter.

Exempel: Hur mycket måste man tjäna för att låna 2 miljoner?

Exakta belopp varierar mellan banker, men ungefärliga tumregler kan se ut så här:

• Är ni två personer med stabil ekonomi kan det ibland räcka med en gemensam bruttoinkomst på runt 55 000–65 000 kr per månad för att ha möjlighet att låna 2 miljoner, beroende på övriga lån och barn.
• Är du ensam som lånar kan kravet på inkomst bli högre, eftersom du står för hela lånet själv.

Det här är bara exempel. Kom ihåg att banken alltid gör en individuell bedömning!

Hur mycket får man låna med 500 000 kr i kontantinsats?

Om du har 500 000 kr i kontantinsats och får låna upp till 85 procent av bostadens värde kan du räkna baklänges.

Kontantinsatsen är 15 procent och lånet 85 procent.

500 000 kr motsvarar då 15 procent av bostadens värde.

Du kan räkna så här:

• Bostadens värde ≈ 500 000 ÷ 0,15 ≈ 3 333 000 kr
• Max bolån (85 procent) blir då ≈ 2 833 000 kr

Är det lättare att få lån till en bostadsrätt än ett hus?

Om det är lättare att få bolån till en bostadsrätt än till ett hus beror mest på prisnivåerna där du vill köpa, din ekonomi samt vilken säkerhet banken bedömer att bostaden innebär.

En bostadsrätt kan ibland ha lägre inköpspris än ett hus i samma område, vilket gör att kontantinsatsen blir lägre i kronor räknat. Men banken gör samma typ av kreditprövning oavsett om du köper villa eller bostadsrätt.

Bostadsrätten som säkerhet för lånet

När du lånar pengar till en bostadsrätt vill banken nästan alltid ha någon form av säkerhet. Vid bostadsrättslån är det vanligast att själva bostadsrätten används som säkerhet.

Det innebär att om du inte kan betala tillbaka lånet har banken rätt att kräva att bostaden säljs för att täcka skulden.

Därför vill banken också titta på hur föreningens ekonomi ser ut, hur hög avgiften är, huruvida föreningen har stora lån, samt eventuella planerade renoveringar.

Allt detta påverkar hur banken bedömer bostadens värde och risken med långivningen.

Borgensman: ett alternativ om din ekonomi inte räcker

Om banken tycker att din ekonomi är för svag kan en borgensman ibland vara ett alternativ.

Att gå i borgen innebär att borgensmannen lovar att betala tillbaka lånet om du inte kan. Borgensmannen blir alltså en extra säkerhet för banken. För att kunna vara borgensman krävs det oftast att man har stabil inkomst, en ordnad privatekonomi samt inga större skulder.

Banken gör en egen prövning av borgensmannens ekonomi och går igenom den på samma sätt som för dig som låntagare.

Amortering: att betala av ditt bolån

När du har tagit bolån ska det betalas tillbaka genom amortering. Amorteringen är den del av din månadskostnad som faktiskt minskar skulden.

Amorteringsreglerna ser i huvudsak ut så här:

• Är belåningsgraden över 70 procent ska du amortera minst 2 procent per år av lånebeloppet. (Om du har lånat över 4,5 av hushållets årsinkomst amorterar du 3 %)
• Är belåningsgraden över 50 procent men högst 70 procent ska du amortera minst 1 procent per år. (Om du har lånat över 4,5 av hushållets årsinkomst amorterar du 2 %)

Utöver amorteringskravet kan du ibland välja att amortera mer om du vill betala av lånet snabbare, till exempel om din ekonomi tillåter en högre månadskostnad.

Ränta och vad den beror på

Ränta är kostnaden du betalar till banken för att låna pengar. Räntan på ditt bostadsrättslån påverkas bland annat av:

• din återbetalningsförmåga
• hur mycket du lånar i förhållande till bostadens värde
• det allmänna ränteläget i ekonomin
• om du har andra engagemang hos banken

Du kan ofta välja mellan:

• rörlig (rörlig/3-månaders) ränta: kan ändras flera gånger per år beroende på marknadsräntan
• bunden ränta: räntan är densamma under en viss period, till exempel 1, 2 eller 3 år

Banken ska visa både nominell ränta och effektiv ränta, så att du kan ta reda på den totala kostnaden för lånet inklusive avgifter.

Ansök om bolån hos flera banker

Det kan vara bra att jämföra bolån hos olika banker för att se var du får bäst villkor, vilken ränta du erbjuds samt hur banken ser på din ekonomi.

Du kan ansöka om bolån digitalt hos de flesta banker. Vissa banker hjälper också till att gå igenom din ekonomi steg för steg, så att du förstår vad som händer om räntan ändras eller om dina inkomster skulle gå ner.

Överbryggningslån: om du köper ny bostad innan du sålt den gamla

Om du redan äger en bostad och ska flytta till en ny bostadsrätt kan du ibland behöva ett så kallat överbryggningslån.

Ett överbryggningslån täcker mellanskillnaden under tiden du köper din nya bostad och får betalt för den gamla. Det är ett kortsiktigt lån som ska betalas tillbaka när försäljningen är klar.

Banken gör en bedömning av både din gamla och din nya bostad innan de beviljar överbryggningslån. Det är ett sätt att underlätta flyttkedjan, men kom ihåg att det fortfarande är ett lån som kostar ränta under tiden!

Viktigt att gå igenom föreningens ekonomi

När du köper en bostadsrätt köper du inte själva lägenheten, utan rätten att nyttja den – du blir därmed också medlem i bostadsrättsföreningen. Därför är det viktigt att gå igenom:

• föreningens årsredovisning
• hur stora lån föreningen har
• kommande renoveringar
• om avgiften nyligen höjts eller ska höjas

En förening med hög skuldsättning kan innebära större risk och högre avgifter framöver, vilket banken också tar hänsyn till när du ska låna till bostadsrätt.