Sakägarförteckning för fastighet

Vad är en sakägarförteckning?

En sakägarförteckning är i huvudsak en lista som visar vilka rättigheter och eventuella belastningar en fastighet har. Bland dessa belastningar finns vanligtvis säkerhetsrätter såsom panträtter, men det kan också inkludera servitut, vilket är när någon besitter rättigheter över någon annans fastighet.

Syftet med en sakägarförteckning är att klargöra vem som ska få betalt när fastigheten säljs. Den visar också hur pengarna från försäljningen ska fördelas om det finns skulder eller andra krav. Denna fördelning sker i en viss ordning med hänsyn till huruvida någon har företräde att få betalt. Detta kallas förmånsrätt.

En sakägarförteckning måste tas fram innan en fastighet säljs genom en så kallad exekutiv försäljning, samt före utmätningen av fastigheten. Det innebär att den blir såld för att täcka skulder eller andra betalningskrav.

Vad händer vid utmätning?

Utmätning innebär att en borgenär (långivare) som inte fått betalt begär att Kronofogden ska ta – utmäta – egendom från den skuldsatta gäldenären (låntagaren). En egendom som kan utmätas är gäldenärens fastighet. Pengarna som kommer från försäljningen av fastigheten används i sin tur för att betala gäldenärens skuld till borgenären.

Exekutiv försäljning

Exekutiv försäljning betyder att Kronofogden säljer fastigheten åt gäldenären på en offentlig auktion. Det är alltså i samband med en exekutiv försäljning av en fastighet som en sakägarförteckning måste upprättas.

Vad ska tas med i sakägarförteckningen?

Sakägarförteckningen ska innehålla exekutionsfordringen, som är fordran för den borgenär som begärt utmätningen. Eventuella förmånsrättsfordringar som förfaller till betalning på dagen för fördelningssammanträdet ska också finnas med. Fördelningssammanträdet är den tidpunkt då den exekutiva försäljningen har ägt rum och Kronofogden fördelar köpeskillingen mellan fordringarna. 

Även fordran som är förenad med panträtt ska tas upp i sakägarförteckningen. Nyttjanderätter och servitut som är inskrivna och grundar sig på skriftlig handling ska även de föras in i sakägarförteckningen. 

Nyttjanderätter och servitut som avser hyra av en bostadslägenhet i en fastighet, som är taxerad som hyreshusenhet om hyresgästen har tillträtt lägenheten, ska också inkluderas.

Slutligen ska förrättningskostnaderna inkluderas, och tillhör fastigheten ett konkursbo ska arvode och annan kostnad för förvaltningen tas upp.

Sammanfattningsvis ska följande tas med i sakägarförteckningen:

• Exekutionsfordran
• Reallaster, panträtter, nyttjanderätter och servitut
• Förrättningskostnader
• Om fastigheten tillhör ett konkursbo
• Konkursförvaltarens arvode
• Annan kostnad för fastighetens förvaltning.

I vilken ordning ska vad tas upp?

• Utgångspunkten är att alla rättigheter och nyttjanderätter ska tas upp i kronologisk ordning, där äldsta hamnar längst upp och nyast längst ner.
• Om det finns exekutionsfordran ska förrättningskostnaderna tas upp precis före denna fordran.
• Om det är en konkursförvaltare i en konkurs som begär försäljning upptas förrättningskostnaderna längst upp.
• Ägarhypotek, som är det som finns kvar i pantens värde när fordran blivit täckt, tas upp direkt efter pantbrevet det var knutet till. Alla pantbrev som finns i fastigheten men inte är belånade är ägarhypotek.
• Andrahandspanthavarens rätt tas upp direkt efter förstahandspanthavarens.